Quando vi è una locazione a uso commerciale e il contratto non è rinnovato a causa di una decisione del proprietario dell'immobile / locatore, per il conduttore matura il diritto a vedersi corrisposta una indennità per la perdita dell'avviamento.

Detto già qui: https://www.molfettaviva.it/rubriche/furbo-chi-legge/contratto-di-locazione-a-uso-commerciale-quando-spetta-l-indennita-per-perdita-dell-avviamento/, proviamo ad approfondire l'argomento con l'analisi dell'articolo 34 della Legge n. 392/1978 che regola questo particolare caso.

Partiamo dall'esame del comma 1: "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità".
In pratica: nel caso in cui sia il locatore a non rinnovare il contrato o a provvedere con disdetta e a condizione che nell'immobile locato si svolga un attività commerciale, industriale, artigianale o di interesse turistico, il conduttore ha diritto a vedersi corrisposta una somma parti a diciotto mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.

Il comma 2, inoltre, sancisce: "Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente".
Cioè: se, dopo la cessazione del rapporto di locazione, nell'immobile inizia ad essere svolta da chiunque (compreso il proprietario) una attività analoga e/o simile a quella svolta dall'ex conduttore, allora questi ha diritto a un indennizzo per perdita di avviamento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto. Preme, però, specificare che tale diritto è vigente se la nuova attività venga avviata entro un anno dalla fine del precedente rapporto locatizio.

Infine, il comma 3, dispone: "L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio".
Dunque: solo nel caso in cui il locatore abbia liquidato quanto dovuto al conduttore a titolo di indennità per perdita di avviamento, quest'ultimo potrà lasciare l'immobile.